Descobrir que um imóvel tem a escritura irregular pode ser um balde de água fria, seja você o dono, um comprador interessado ou um corretor tentando fechar negócio. No Brasil, problemas como falta de registro, pendências de inventário ou documentação desatualizada são mais comuns do que se imagina – e, em 2025, com o mercado imobiliário em alta, resolver essas questões é essencial para evitar prejuízos ou dores de cabeça. Neste guia completo, explicamos o que fazer se o imóvel está com a escritura irregular, com um passo a passo claro, dicas práticas e soluções para regularizar de vez. Vamos entender e resolver isso juntos?
O Que é uma Escritura Irregular?
A escritura de um imóvel é o documento oficial que comprova a propriedade, registrado em cartório. Quando ela está irregular, significa que há algum problema que impede a transferência legal ou o reconhecimento pleno do dono. Isso pode incluir:
- Falta de Registro: A escritura foi assinada, mas não registrada no cartório de imóveis.
- Pendências Jurídicas: Herança não inventariada, dívidas do antigo dono ou disputas judiciais.
- Dados Incorretos: Erros na descrição do imóvel (metragem, limites) ou nomes dos proprietários.
- Imóvel sem Escritura: Construções em terrenos sem documentação formal, comuns em áreas rurais ou periferias.
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Criar SiteEm 2025, estima-se que cerca de 30% dos imóveis no Brasil tenham algum tipo de irregularidade documental, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional. Isso afeta vendas, financiamentos e até a segurança jurídica do dono.
Por Que Isso é um Problema?
Um imóvel com escritura irregular traz riscos sérios:
- Impossibilidade de Venda: Bancos e compradores exigem documentação regular para financiamentos ou transferências.
- Perda de Valor: A irregularidade reduz o preço de mercado e afasta interessados.
- Risco Jurídico: Outro herdeiro ou credor pode reivindicar o imóvel.
- Multas ou Ações: Prefeituras podem autuar construções sem registro adequado.
Resolver o problema é essencial para proteger seu patrimônio ou garantir uma negociação tranquila.
Passo a Passo para Agir se o Imóvel Está com Escritura Irregular
Se você descobriu uma irregularidade, siga este roteiro prático para agir em 2025:
Passo 1: Identifique o Tipo de Irregularidade
O primeiro passo é entender o problema. Verifique:
- No Cartório de Imóveis: Peça a matrícula atualizada do imóvel (custa cerca de R$ 50 a R$ 100, dependendo do estado). Ela mostra o histórico e pendências.
- Documentos Existentes: Veja se há escritura, contrato de compra e venda ou recibos antigos.
- Situação do Imóvel:
- Está registrado, mas com dados errados?
- Não tem escritura registrada?
- Pertence a uma herança não dividida?
Exemplo: Se a matrícula mostra um dono falecido sem inventário, o problema é sucessório. Se não há registro, pode ser um imóvel não formalizado.
Passo 2: Consulte um Especialista
Resolver irregularidades exige conhecimento técnico. Procure:
- Advogado Imobiliário: Especialista em direito de propriedade para orientar legalmente.
- Corretor Experiente: Pode ajudar a identificar o problema e indicar soluções práticas.
- Cartorário: Funcionários de cartórios de notas ou registros de imóveis dão informações básicas.
Em 2025, muitos profissionais oferecem consultas online por R$ 200 a R$ 500, dependendo da complexidade.
Passo 3: Reúna a Documentação Necessária
Para regularizar, você precisará de:
- Do Proprietário Atual: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento.
- Do Imóvel: Matrícula (se houver), IPTU, planta ou croqui (se disponível).
- Outros Envolvidos: Em caso de herança, certidão de óbito do antigo dono e documentos dos herdeiros.
- Comprovantes: Contratos antigos, recibos de pagamento ou contas de luz/água que provem posse.
Dica: Faça cópias autenticadas para agilizar o processo.
Passo 4: Escolha a Solução Adequada
A ação depende do problema identificado. Aqui estão os cenários mais comuns em 2025:
Escritura Não Registrada
- O Que Fazer: Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis para averbação.
- Custo: R$ 500 a R$ 1.500, mais impostos atrasados (ex.: ITBI, se aplicável).
- Prazo: 15 a 30 dias, se não houver pendências.
Herança sem Inventário
- O Que Fazer: Inicie o inventário judicial (com advogado) ou extrajudicial (em cartório, se todos os herdeiros concordarem).
- Custo: De R$ 3.000 a R$ 10.000 (judicial) ou R$ 1.500 a R$ 3.000 (extrajudicial), mais taxas de ITCMD (4% sobre o valor do imóvel em SP, por exemplo).
- Prazo: 2 meses (extrajudicial) a 1 ano (judicial).
Imóvel sem Escritura (Posse)
- O Que Fazer: Use a usucapião para regularizar:
- Usucapião Extrajudicial: Feita em cartório, exige posse pacífica por 5 a 15 anos (depende do caso) e documentos como IPTU pago.
- Usucapião Judicial: Para casos mais complexos, com disputa ou falta de provas.
- Custo: R$ 2.000 a R$ 5.000 (extrajudicial) ou mais (judicial).
- Prazo: 6 meses a 2 anos.
Dados Errados na Matrícula
- O Que Fazer: Peça a retificação no cartório de registro de imóveis, com documentos que comprovem o erro (ex.: planta correta).
- Custo: R$ 300 a R$ 1.000.
- Prazo: 30 a 60 dias.
Passo 5: Regularize Junto à Prefeitura
Mesmo com a escritura em ordem, o imóvel pode estar irregular no município:
- IPTU Atrasado: Negocie o pagamento ou parcelamento na prefeitura.
- Construção Não Averbada: Contrate um engenheiro para atualizar a planta e registre no cadastro municipal.
- Custo: R$ 1.000 a R$ 3.000 (planta e taxas).
Passo 6: Finalize e Confirme a Regularização
- Após resolver, peça uma nova matrícula atualizada no cartório.
- Verifique se o imóvel está livre de ônus (penhoras, hipotecas).
- Guarde todos os comprovantes para futuras negociações.
Quanto Custa Regularizar uma Escritura em 2025?
Os valores variam por estado e situação:
- Registro Simples: R$ 500 a R$ 1.500.
- Inventário Extrajudicial: R$ 1.500 a R$ 3.000 + ITCMD (4% a 8% do valor do imóvel).
- Usucapião: R$ 2.000 a R$ 10.000, dependendo do tipo e honorários.
- Taxas Municipais: R$ 500 a R$ 2.000 (IPTU, averbação).
Planeje gastar entre R$ 1.000 e R$ 15.000, dependendo da complexidade. Em 2025, algumas prefeituras oferecem programas de anistia para dívidas de IPTU – fique de olho!
Dicas para Evitar Problemas com Escrituras Irregulares
Se você é comprador ou corretor:
- Pesquise Antes: Sempre peça a matrícula e certidões negativas (dívidas, ações judiciais) antes de negociar.
- Negocie com Cautela: Não pague sinal sem garantia de regularização.
- Acompanhe o Processo: Se o vendedor promete resolver, exija prazos e comprovantes.
Se é proprietário:
- Regularize Proativamente: Não espere uma venda para agir.
- Guarde Documentos: Organize tudo em uma pasta física e digital.
O Papel do Corretor em Imóveis Irregulares
Corretores enfrentam esse cenário com frequência:
- Eduque o Cliente: Explique os riscos e soluções ao dono ou comprador.
- Intermedie: Conecte o proprietário a advogados ou engenheiros.
- Venda com Segurança: Só anuncie após confirmar que a regularização está em andamento.
Em 2025, corretores que ajudam na regularização ganham confiança e indicações.
Programas Governamentais em 2025
O governo federal mantém iniciativas para ajudar:
- Casa Verde e Amarela: Facilita regularização em projetos habitacionais.
- Regulariza Brasil: Programa piloto em algumas cidades para usucapião extrajudicial mais barata.
- Mutirões de Cartórios: Parcerias com prefeituras para reduzir custos.
Consulte o site do MDR ou o CRAS local para novidades.
Conclusão: Regularize e Proteja Seu Imóvel!
Um imóvel com escritura irregular é um risco que você não precisa correr. Identifique o problema, busque ajuda especializada e siga o passo a passo para colocar tudo nos eixos. Em 2025, com o mercado aquecido e mais acesso a soluções digitais, regularizar ficou mais fácil – mas exige ação. Seja para vender, financiar ou ter paz de espírito, a escritura em dia é seu passaporte para segurança. Comece hoje e transforme esse obstáculo em uma conquista!